Welche Nebenkosten ein Vermieter auf seine Mieter umlegen darf, regeln das Bürgerliche Gesetzbuch und die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Entscheidend ist außerdem der Mietvertrag: Umgelegt werden darf nur, was dort vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB).
Die umlagefähigen Betriebskosten
§ 2 BetrKV zählt die Kostenarten abschließend auf:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser – einschließlich Wartung und Abrechnung
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung, also der Allgemeinstrom
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne und Breitbandnetz – die Umlage von Kabel-TV-Gebühren ist allerdings seit Juli 2024 nicht mehr möglich; für neue Glasfaseranschlüsse gelten besondere Regeln
- Einrichtungen für die Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten – nur, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern
Nicht umlagefähig sind unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage einer WEG. Diese Kosten trägt der Vermieter selbst.
Pauschale oder Vorauszahlung?
Vermieter können mit dem Mieter eine Betriebskostenpauschale oder monatliche Vorauszahlungen vereinbaren. Bei Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden – mit den Fristen, die wir in unserem Artikel zur Nebenkostenabrechnung beschreiben.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Vermieter müssen bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen achten (§ 556 Abs. 3 BGB). Überteuerte Verträge – etwa für Hausmeister oder Gartenpflege – können Mieter beanstanden. Ein regelmäßiger Vergleich der Dienstleister lohnt sich deshalb für beide Seiten.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.