Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist so etwas wie ihr Geschäftsführer. Welche Aufgaben er hat, regelt vor allem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Seit der Reform ist er zudem das Organ, das die Gemeinschaft nach außen vertritt (§ 9b WEG).
Laufende Verwaltung
Der Verwalter kümmert sich um die Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen – und um alles, was zur Abwendung eines Nachteils dringend erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 WEG). Dazu gehören zum Beispiel kleinere Reparaturen, der Einkauf von Dienstleistungen oder das Handeln im Notfall. Was darüber hinausgeht, entscheiden die Eigentümer per Beschluss.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- Wirtschaftsplan: Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Plan der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage die Hausgeld-Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Jahres rechnet er die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ab. Die Eigentümer beschließen über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Vermögensbericht: Zusätzlich erstellt er einen Bericht über den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Eigentümerversammlung
Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen – mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG). Über die Versammlung wird eine Niederschrift angefertigt, und alle Beschlüsse werden in der Beschluss-Sammlung festgehalten (§ 24 Abs. 6 bis 8 WEG). Anschließend setzt der Verwalter die Beschlüsse um.
Online teilnehmen: Die Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme an der Versammlung auch online möglich ist (§ 23 Abs. 1 WEG). Das erleichtert vor allem Eigentümern, die nicht vor Ort wohnen, die Teilnahme.
Geld und Konten
Die Gelder der Gemeinschaft – etwa Hausgeld und Erhaltungsrücklage – gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Er verwaltet sie treuhänderisch, zieht das Hausgeld ein und kümmert sich um Mahnungen bei Rückständen.
Zertifizierung
Wohnungseigentümer haben Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (§ 26a WEG) und belegt die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse.
Was Sie darüber hinaus erwarten dürfen
Das Gesetz regelt die Pflichten – eine gute Verwaltung zeigt sich aber im Alltag: an verlässlicher Erreichbarkeit, nachvollziehbaren Entscheidungen, regelmäßigen Objektbegehungen und dem Blick für den langfristigen Werterhalt.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.